2016年12月24日泉州市住房和城乡建设局上线泉州广播电视台《政风行风热线》直播间
听众朋友大家好！我是泉州市住房和城乡建设局局长钟文成，12月24日周六上午10:00——11:00，我将带领泉州市住房和城乡建设局各位领导和相关科室的主要负责同志，一起走进泉州广播电视台《政风行风热线》直播间，举行“物业管理”专题活动。就有关我市住宅小区物业管理的相关问题，或涉及泉州市住房与城乡建设局管辖范围内的其他问题，现场接听广大市民的热线电话，与大家进行直接的沟通交流！欢迎广大市民踊跃参与！谢谢！
开始时间：2016-12-24 10:00:00
结束时间：2016-12-24 11:00:00
嘉 宾：泉州市住房和城乡建设局局长 钟文成
主持人：《政风行风热线》
访谈地点：FM88.9泉州广播电视台
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：主持人好！网友朋友们，大家好！我是泉州市住建局局长钟文成，今天来这里参加“政风行风热线”节目。首先，我代表市住建局感谢市政府纠风办和泉州广播电台提供了这么好的一个平台和机会，让我和我的同事可以通过电波与大家进行沟通和交流。住宅小区物业管理等问题事关群众的切身利益，做好物业管理与大家日常生活息息相关，对促进经济发展、维护社会稳定、构建社会主义和谐社会具有重要的意义。我们真诚希望，通过“政风行风热线”这座桥梁，接受群众、社会和舆论的监督，倾听各界朋友的意见和建议，进一步加强和改进工作，不断提升城市建设管理水平。谢谢大家！
【主持人】：物业管理是我们每个业主都很关心的问题，请钟局长给我们介绍下物业管理的基础知识。
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
【主持人】：业主在物业管理活动中应履行哪些义务？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务
【主持人】：在物业管理区域内不得有哪些行为？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：根据《福建省物业管理条例》第四十二条规定，在物业管理区域内不得有下列行为：（1）擅自拆改房屋承重结构；（2）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；（3）违章搭盖建筑物、构筑物；（4）擅自改变物业规划用途或者外观；（5）违反规定饲养家禽、宠物；（6）违反规定摆摊设点、占道经营；（7）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；（8）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；（9）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；（10）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；（11）法律、法规和规章禁止的其他行为。
【主持人】：住宅室内装饰装修活动中，禁止哪些行为？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 该办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。该办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
【主持人】：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有哪些行为？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（3）拆改供暖管道和设施；（4）拆改燃气管道和设施。以上所列第（1）项、第（2）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（3）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（4）项行为应当经燃气管理单位批准。
【网友】：物业服务费从什么时候开始缴交？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条规定，物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；开发建设单位售房时承诺减免物业服务费的，减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。
【网友】：住宅小区专项维修资金要怎么申请？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：第一步：申请单位制定合理有效的《维修和更新改造方案》。第二步：申请单位在小区明显位置对应公示材料进行公示，同时入户征求专有部分业主意见并达到双三分之二业主同意的法定条件。第三步：申请单位提交完整书面材料到主管部门，包括：申请报告、公示照片、公示证明、业主征求意见材料、业主确认证明、维修和更新改造方案书面确认明细表以及维修合同。主管部门审核符合拨款条件后，申请单位开具等额正式发票到主管部门，3个工作日内即可提取首期维修款（数额基本以合同条款为准）。维修改造经验收合格后，申请单位提交二期书面材料到主管部门，材料包括：申请拨付报告、移交清单、决算分摊明细、验收报告、竣工结算公示和二期公示照片。经主管部门审核合格后，开具等额正式发票到主管部门，提取余下工程款。
【网友】：业主大会成立条件是什么？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：根据《福建省物业管理条例》第六条规定，一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
【网友】：装修保证金的作用是什么？谁来交？什么时候交？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：装修保证金是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害，目的在于监管、规范装修行为，补偿因装修而受到损失方的利益。按道理装修保证金应由装修施工队缴交，但由于房屋装修涉及多工种施工，为方便管理，故由业主缴交，待装修完工后，未发现有损害他人或公共利益即可退还。装修保证金一般是在办理装修手续时缴交。
【网友】：业委会逾期不换届怎么办？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：根据《福建省物业管理条例》第二十三条规定，业主委员会任期届满未换届的，县（市、区）人民政府房地产行政主管部门应当会同城市街道办事处或者乡（镇）人民政府在该物业管理区域组织成立业主委员会换届筹备组。换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会（社区居民委员会）代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
【网友】：开放商通知交房，业主没来办理交房是否需要交物业费？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：开发商通知交房，业主逾期不来办理交房视为同意交房，期间的物业费由业主承担。
【网友】：小区公共部位的经营收益如何分配？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：根据《福建省物业服务收费管理办法》第二十条的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）等规定，应当征得相关业主和业主大会同意后，按照规定办理相关手续，并告知物业服务企业。所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。物业服务企业参与经营的，按双方合同约定处理。
【网友】：哪些事是物业公司的事？哪些事不该物业公司管呢？
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。换句话说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。业主家里的门窗坏了，水龙头坏了，室内墙皮脱落了，卫生间堵了等等，这些分户以内的业主自用部分的维修不属于物业公司的服务范围，若委托物业公司维修，属于有偿服务，服务收费由双方自行协商。还有，保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、空鼓、渗水等问题，由建设单位依法负责维修。要求物业公司承担物业服务合同以外的工作，无疑增加物业服务企业的成本，影响物业服务企业的经营管理和服务，说严重点，也是侵害了广大业主的权益。
【泉州市住房和城乡建设局局长钟文成】：刚才，网友朋友们通过短信平台和热线电话踊跃参与“政风行风热线”节目，反映了与保障房、石头房改造等有关的一些问题，这些都充分说明了广大群众对我们住建部门的关心和支持，作为一名公职人员，我感到肩上担负的责任重大，倍感做好工作的义不容辞。在这里，我代表泉州市住建局向广大听众朋友们表示衷心的感谢！“政风行风热线”是密切住房和城乡建设部门和群众关系的桥梁和纽带，是我们接受监督的渠道，改进工作的平台。希望大家今后一如既往地关心、支持我们的工作，欢迎听众朋友们通过各种渠道、各种形式给我们提意见和建议。如果您需要住建部门为您提供办事咨询等服务，请您拨打22132253；如果您对住建部门提供的服务有不满意的地方或者发现我局工作人员有违反政风行风建设方面的问题，请您拨打22178965或登陆“泉州市政风行风热线”网站进行举报投诉，同时也可以以寄信方式将您的问题反映至市住建局信访办，我们将安排专人认真处理。最后，再次感谢市纠风办、泉州广播电视台为市住建局政风行风建设工作付出的辛勤劳动，感谢大家对住房和城乡建设事业的大力支持和关心。谢谢！
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