泉洛政文〔 2017〕 26号

　　泉州市洛江区人民政府关于进一步

　　规范土地出让管理的若干意见

各镇（乡）人民政府、街道办事处，区直有关单位：

　　为进一步加强我区土地出让管理，规范土地出让行为，建立公开、公平、公正的国有土地使用权出让制度，健全土地出让管理长效机制，根据国土资源部第 39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《中共福建省委办公厅 福建省人民政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》（闽委办发〔 2014〕 18号）等法律法规及文件精神，结合我区实际，现就进一步加强我区土地出让管理提出如下意见：

　　一、进一步规范土地出让前期工作

　　1.坚持规划先行。拟出让宗地必须符合宗地所在区域的土地利用总体规划和控制性详细规划。区规划、住建部门必须严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，明确拟出让地块的空间范围、用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划设计条件；区国土部门须按规划、住建部门出具的规划设计指标条件出让土地，未经规划、住建部门出具规划设计指标条件的地块不得出让。

　　2.坚持“净地”出让。严格执行《泉州市洛江区人民政府办公室关于进一步落实“净地”出让制度的通知》（泉洛政办〔 2014〕 125号），拟出让的宗地应符合已完成项目用地报批或收购、征地拆迁补偿落实到位、没有涉及民事经济法律纠纷、地块上没有他项权利障碍（如不存在高压电杆线迁移、河流改道、已发现文物保护单位迁移等相关问题），具备通水、通电、通路等动工开发基本条件。拟招拍挂出让的宗地需有各乡镇（街道）、开发主体出具的达到“净地”出让标准的宗地情况说明，不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。招拍挂出让中涉及到的存量地应当坚持“先收储后出让”原则，新增建设用地坚持“先征收后出让”原则。

　　3.明晰土地储备地块产权。相关土地纳入储备前，区土地储备中心应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿（政府无偿收回的除外）、土地权利（包括他项权利）等情况进行认真核查。对取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、未办理土地登记手续、应注销而未注销原土地登记手续、已设立土地他项权利未依法解除的，不得纳入储备。土地储备必须严格按照国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备办法》（国土资发〔 2007〕 277号）和财政部等四部委发布的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔 2016〕 4号）执行。洛江区土地收购储备事项，要严格按程序报经洛江区土地收储委员会集体研究决策后实施。

　　二、健全土地出让集体决策机制

　　1.加强土地出让计划管理。要按照“城乡统筹、节约集约、结构合理、供需平衡”的原则，根据全区人口规模、经济发展状况及用地需求，科学制定年度建设用地供应计划。土地供应要规模适度、有序释放，防止出现土地低效利用和闲置情况。

　　2.完善土地出让决策程序。全区所有土地使用权的出让均须经区用地联席会研究，由用地联席会成员集体确定土地的用地性质、用地范围、出让方式等相关土地利用情况。

　　区国土部门要根据拟出让地块的规划条件，委托有资质的土地评估机构对拟出让宗地进行评估，并将宗地情况及地价评估结果提交区地价委员会进行研究，由地价委员会成员集体决策。地价委员会成员根据土地估价结果、产业政策、市场行情进行分析讨论，坚持“专业评估、集体研究”的原则，集体决策综合确定拟出让地块的出让起始价。

　　国有土地使用权在招拍挂出让前，区国土部门要对拟出让的国有建设用地使用权挂牌出让方案进行业务研究，严格按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第 39号）《福建省国土资源厅关于土地使用权出让实行网上交易的通知》（闽国土资综〔 2014〕 108号）等有关规定制定出让方案，出让方案报区政府批准后再由区国土部门按国家规定程序实施。

　　政府及相关部门招商引资项目的投资协议或招商协议不得与土地出让的相关内容挂钩，严禁以事先的会议纪要、签订的投资协议或招商协议等为依据量身定制土地出让方案，倒置土地出让决策程序。土地出让决策过程应公开透明、有据可查、永久追溯。

　　三、禁止违规设定竞买条件

　　在出让经营性房地产用地时，不得违规在土地出让公告及相关出让文件中为特定竞买人设定以下前置条件：

　　1.要求竞买人必须具备已建成项目达到一定数量的营业额、纳税额、产值等经营业绩。

　　2.要求竞买人必须具备已建成项目达到特定规模或标准的营业规模（面积）、建筑规模、建筑高度等建筑业绩。

　　3.要求竞买人必须在某行业协会、媒体公布的行业排名中达到名次，或提供特定品牌、特定企业愿意入驻的意向书（承诺书）等相关证明文件。

　　4.要求竞买人必须具有特定资质条件或提供乡镇（街道）、开发区（园区、产业集聚区）、行业主管部门等的相关准入证明文件。

　　5.要求竞买人必须是上市公司、国有企业或本地企业。

　　6.上述情形以外的其他具有影响公平、公正竞争的限制条件。

　　工业用地根据区政府对经济转型、产业升级、节约集约、用地预申请等要求，按照《福建省工业项目建设用地控制指标》（ 2013年本）而设置的产业类型、投入产出、生产技术要求等内容，不属于上述情形。

　　土地出让公告发布后，不得在招标拍卖挂牌出让文件及竞买须知中加设排他性条件。

　　四、强化土地出让的规范办理及信息公开

　　1.实行统一平台集中交易。按照全省的统一部署，土地出让通过“福建省土地使用权出让管理系统”推行网上交易。

　　（ 1）土地出让实行网络办文。通过“福建省土地使用权出让管理系统（内网办公模块）”全程在线办理土地使用权招拍挂出让、土地出让合同变更等各类土地出让业务。

　　（ 2）土地出让公告实行网络审查。土地出让方案及出让公告方案一律通过福建省土地出让管理系统上报，实行网络在线审查并反馈审查意见；土地出让公告方案及相关出让文件未经审查通过的，不得向社会公开发布并实施出让活动。

　　（ 3）土地挂牌出让推行网上交易。按照福建省国土资源厅《关于土地使用权挂牌出让实行网上交易的通知》（闽国土资综〔 2014〕 276号）要求，对采取挂牌方式出让土地使用权的，一律通过“福建省土地使用权出让管理系统（外网交易模块）”进行公开出让和在线交易。

　　2.定期更新基准地价。对不同用途、不同等级土地的基准地价及时进行更新，基准地价更新经费纳入区财政预算。基准地价原则上每两年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。

　　3.地价信息实行网络发布，接受公众查询。建立健全常态化、透明化的地价管理制度，认真做好基准地价和宗地出让信息的更新、公布与查询服务工作。基准地价经政府批准公布后，区国土部门应当将基准地价文本、基准地价表和基准地价图等数据信息，通过福建省土地出让管理系统录入和上传备案；经营性用地在省统一网络交易平台出让成交后，土地出让管理系统将自动生成该宗地的项目名称、基准地价、出让起始价、成交地价（楼面地价）等基本信息，并实时在“福建省地价一张图查询系统”（外网）上以图例注记的方式进行显示，由省国土资源厅通过门户网站、土地出让管理系统外网交易模块等媒体向社会公布。土地出让管理系统定时将上述地价信息同步导入地价一张图查询系统，接受社会公众查询和监督。

　　区国土部门要做好各类数据的录入、更新和校核工作，杜绝错误或失实数据的发布，避免发生市场交易信息误导，同时要切实做好信息的采集梳理和比对分析，准确研判土地市场运行态势，不断提高土地市场调控能力和监管水平。

　　四、加强出让用地供后监管

　　1.严格规划条件变更审批。土地出让成交后，不得随意改变批准的土地用途和容积率等规划条件；符合规定确需变更土地用途和容积率等规划条件的，应根据相关规定，严格履行论证、公示（或听证）等规划修改程序。区规划、住建、国土部门要加强土地出让后合同约定、规划条件执行情况的监督检查。

　　2.严格规范土地出让价款收取工作。严格贯彻落实《泉州市洛江区人民政府办公室关于规范土地出让金和滞纳金（违约金）收取工作的通知》（泉洛政办〔 2014〕 126号）精神，规范土地出让价款收取工作。土地出让成交后，土地出让价款必须全部缴清方可发放土地使用权证，不得按土地出让价款缴纳比例办理土地使用权分期分割登记手续。未按出让合同约定履行各项义务、未缴清土地出让价款、未取得土地使用权证、未完成开发投资总额的 25%以上（不含土地出让价款）等法定条件，以及出现土地闲置的，不得办理土地转让手续。

　　3.严格规范项目用地开发利用履约保证金管理工作。严格贯彻落实《泉州市洛江区人民政府办公室关于印发洛江区经营性项目用地开发利用履约保证金制度和洛江区工业项目用地开发利用履约保证金制度的通知》（泉洛政办〔 2012〕 193号）精神，管理和返还项目用地开发履约保证金。根据《福建省国土资源厅福建省住房和城乡建设厅转发国土资源部 住房城乡建设部关于优化 2015年住房及用地供应结构促进房地产市场健康发展的通知》（闽国土资综〔 2015〕 157号）精神，自 2015年 6月 1日起，新出让房地产用地，可不向房地产企业收取履约保证金。

　　4.加强土地批后监管。要加大土地批后监管力度，每年定期组织清理闲置土地。对因政府原因导致闲置的，要加大相关问题协调解决力度。对因业主原因导致闲置的，要严格执行闲置土地处置政策，按《闲置土地处置办法》（国土资源部令第 53号）进行处置。

　　五、加大对土地出让的监督检查力度

　　1.强化对土地出让行为的全程监督。按照“业务公开、过程受控、全程在案、永久追溯”的要求，依托“福建省土地使用权出让管理系统”，建立健全土地出让网上监管机制，实现对土地出让权力运行链条进行在线监控。土地出让年度计划、基准地价（或最低出让价格）、宗地出让公告、出让底价评估确定等基本信息，必须在政务信息系统上接受全程电子监察。

　　2.严禁违规插手干预土地出让。全区各级领导干部要切实增强土地出让领域廉政风险防控的责任意识，不得利用职权或者职务上的影响，向有关单位或人员以指定、授意、暗示、打招呼、批条子等方式对具体地块出让提出要求；经营性房地产用地在公开出让前，不得通过会议议定、招商协议、投资协议等形式事先确定开发业主、约定或承诺优惠地价，或者以承诺返还土地出让金等形式变相低价出让土地；各乡镇（街道）、各开发主体不得对实际未达到“净地”出让标准的宗地违规出具“净地说明”；除工业项目用地可以设定产业类型、技术标准、建设要求、投入产出指标等准入条件外，商业、娱乐、旅游、商品住宅等经营性用地在编制土地出让公告和出让文件中，不得违反相关政策规定，设定具有唯一性、排他性、为竞买人量身定做的准入资格或资质条件；不得违规确定土地出让起拍（始）价、底价；不得干预招标拍卖挂牌出让过程和出让结果，违规批准调整土地用途或其他规划条件、土地使用条件，违规处理土地招标拍卖挂牌出让及土地出让合同纠纷等。土地出让行为被认定违法违规的，按照出让过程中的具体环节依法追究有关部门和人员的责任。

　　泉州市洛江区人民政府

　　2017年 3月 4日