晋政办〔 2016 〕 175 号

　　晋江市人民政府办公室

　　关于加强全市物业管理工作的通知

各镇人民政府、街道办事处，市直 各 单位：

　　为进一步加强我市物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业管理服务水平 ， 改善人民群众生活质量，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等物业相关 法律 法规 ，结合我市实际，现通知如下：

　　一、坚持问题导向

　　随着我市城市化进程不断加快，我市物业行业呈良性发展势头，但目前物业管理水平还不能适应我市城市发展的要求。因此，必须坚持问题导向，着力破解群众期盼的物业管理难题。问题集中体现在我市住宅小区业委会成立比例低，未能发挥应有的作用；物业企业服务水平整体不高；小区停车管理难题未能及时化解；老旧小区消防设施老化情况严重；小区乱搭盖问题屡禁不止；自来水一户一表改造工作推进缓慢；老旧小区住宅专项维修资金和物业费收取率偏低；居民有偿服务意识及物业管理意识比较欠缺；邻里纠纷不断涌现；政府职能部门齐抓共管力度有待进一步加强。

　　二、 建立明晰的行政执法监督体系

　　各有关职能部门在执行《福建省物业管理条例》、《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》等法规文件的同时，应结合我市实际，进一步健全管理和执法监督体系。各相关单位主要职责如下：

　　（一）住房和城乡建设局：

　　1 ．负责检查物业从业人员持证上岗情况；

　　2 ．负责查处小区拆改承重墙、改变厨房卫生间功能等违规装修的行为；

　　3 ．负责查处擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的行为 ;

　　4 ．负责查处擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损坏共用部位、公共场地、共用设施设备的行为；

　　5 ．负责督促物业服务企业按照物业服务合同履约；

　　6 ． 负责物业从业人员日常培训；

　　7 ． 负责督促建设单位按规定配足物业管理用房；

　　8 ． 负责建立健全全市统一的物业考评机制；

　　9 ． 负责制定物业服务费收取标准；

　　10. 负责制定住宅专项维修资金管理办法；

　　11 ．负责查处物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内向有关行政管理部门报告的行为；

　　12. 负责全市物业小区的承接查验备案工作，明确物业企业和建设单位双方责任，减少后期管理纠纷；

　　13 ． 负责指导全市住宅小区业主委员会成立工作，加强后期业委会业务培训工作；

　　14 ．负责会同镇（街道）指导无物业管理小区的业委会或业主大会依法选聘物业服务企业，指导业委会或业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。

　　（二）公安局：

　　1 ．负责对物业服务企业保安员进行日常监督检查，督促保安员持证上岗，会同物业服务企业及相关部门做好安全防范知识和技能的培训工作，组织保安员安全防范技能竞赛、消防演练、反盗窃和自我保护训练等工作；

　　2 ．负责制止、查处住宅小区装修建材强买强卖行为；

　　3 ．负责小区监控设备情况的日常监督检查，督促指导物业小区做好监控设备维护与布控工作；

　　4. 负责查处住宅小区生活、商业噪声扰民行为。

　　（三）消防大队：

　　1 ．负责会同公安派出所对居民住宅区的物业服务企业、村（居）民委员会履行消防安全职责情况进行监督检查；

　　2 ．负责对占用、堵塞疏散通道（安全出口、消防车通道等）、擅自改变防火分区、占用防火间距等违法行为进行依法查处；

　　3 ．负责指导物业服务企业、村（居）民委员会开展消防演练和消防安全教育培训，督促落实消控室值班人员持证上岗和定期开展消防设施维护保养。

　　（四）行政执法局：

　　1 ．负责查处小区违法搭建建筑物、构筑物行为；

　　2 ．负责查处擅自改变建筑物外立面，在非承重外墙上开门、窗的行为；

　　3 ．负责查处擅自在小区占道经营影响市容的行为；

　　4 ．负责查处未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的行为；

　　5 ．负责查处住宅小区建筑噪声污染行为；

　　（五）市场监督管理局：

　　1 ．负责全市小区电梯日常监管，查处电梯未按要求维保、电梯内业资料不全等行为；

　　2 ．负责物业公司电梯安全管理人员持证上岗的检查工作；

　　3 ．负责查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为；

　　4 ．负责电梯维保企业管理，建立维保企业信用档案。监督维保企业加强电梯安全性、可靠性和日常维保等方面的工作，要求维保企业在日常维保合同约定的有效期内确保电梯安全运行。

　　（六）环保局：

　　1 ．负责查处住宅小区工业噪声污染行为 ；

　　2. 负责查处饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染；

　　3 ．负责查处贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物的行为。

　　（七）市政园林局：

　　1 ．负责督促二次供水管理单位制定二次供水设施卫生管理制度和安全生产管理制度，建立健全二次供水设施管理基本档案；

　　2 ．负责指导全市住宅小区供水 “ 一户一表 ” 改造工作。

　　（八）卫计局：

　　1 ．负责指导小区四害消杀工作；

　　2 ．负责定期抽检小区二次供水水质。

　　（九）交警大队：

　　1 ．负责查处开放式小区车辆乱停乱放等交通违法行为；

　　2 ．负责配合住宅小区内车辆乱停乱放的整顿工作，指导小区内停车位规划及停车管理工作；

　　3 ．负责对小区 “ 僵尸车 ” 进行处置。

　　（十）发展和改革局：

　　负责查处小区物业服务乱收费行为。

　　（十一）城乡规划局：

　　1 ．负责在建筑方案审查时要求建设单位按规定配置物业管理用房，同时配备不少于 50 平方米的业委会用房，在建设项目规划条件核实时，核实物业管理用房和业委会用房是否按批准的方案图纸建设；

　　2 ．负责认定擅自改变小区房屋、公共建筑和共用设施规划用途的行为。

　　（十二）自来水公司：

　　1 ．负责住宅小区供水一户一表改造工作；

　　2. 负责配合相关行政主管部门做好违规装修业主的停水及恢复供水工作；

　　3 ．负责制定供水一户一表改造办法，对小区原有的二次供水变频设施进行使用评估，确认变频设施可以使用的应当节约成本予以留用；对更新转换的产品应承担相应的保修维护责任。

　　（十三）电力公司：

　　1 ．负责住宅小区供电一户一表改造工作；

　　2 ．负责配合相关行政主管部门做好违规装修业主的停电及恢复供电工作；

　　3 ．负责制定供电一户一表改造办法，对全市新建、已建的住宅小区符合移交条件且同意移交的，电力公司予以接收；不具备移交条件的，先采取绕越产权，抄表到户的做法，待小区电力设施改造符合移交条件后，电力公司再予以接收。

　　（十四）各镇、街道：

　　1 ．负责辖区内小区业主委员会成立工作；

　　2 ．负责落实物业管理 “ 四位一体 ” 工作机制及辖区内小区日常管理工作，将物业小区作为社区管理的重要组成部分 ；

　　3 ．负责成立物业管理领导小组，建立物业小区管理联席会议制度。每月牵头召集社区、业主委员会、物业服务企业负责人召开一次联席会议，协调解决小区物业管理相关事项及小区的邻里纠纷；

　　4 ．负责牵头做好小区专项维修资金的归集工作；

　　5. 负责牵头组织做好安置房住宅小区物业承接查验工作；

　　6 ．负责建立党政领导挂钩住宅小区工作机制，按照属地管理原则派驻驻点干部；

　　7 ．负责对物业服务企业退出接管的小区进行临时性接管，协调做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性 。

　　（十五）村、社区：

　　1 ．负责将物业管理纳入（村）社区公共管理服务范围，协调好物业服务企业与社区建设的关系，监督、协调、指导业主委员会、物业服务企业的工作；

　　2 ．负责无物业管理企业小区的日常管理工作，保证日常安保、保洁等事务，引导小区业主引入专业化物业管理；

　　4 ．负责受理和协助解决居民反映的通风、维修、侵占公共区域或场地、物业服务质量纠纷等各类问题；

　　5 ．负责落实 “ 四位一体 ” 机制具体工作职责。

　　（十六）业主委员会：

　　1 ．负责加大对业主权利和义务的宣传力度，维护广大业主的合法利益，组织业主认真履行相关义务，配合社区依法履行自治管理职责；

　　2 ．负责监督物业服务企业履行物业服务合同，及时了解业主的意见和建议，协助社区做好相关工作 ；

　　3 ．负责传达政府有关物业管理的政策法规，把业主的意见和要求及时反馈给有关职能部门，在一些突发事件处理中，发挥好积极作用。

　　4 ．负责推动住宅专项维修资金归集工作；

　　5 ．负责小区在无物业服务企业时的自治管理，配合所在社区向业主收取卫生保洁、安防等费用 ；

　　6 ．负责落实 “ 四位一体 ” 机制具体工作职责。

　　其他职能部门应依据职责查处相关物业管理活动的违法违规行为。

　　三、规范物业管理活动相关行为

　　物业服务企业要按照物业服务合同的约定，提供相应服务，收取物业服务费，实行明码标价收费公示制度；因物业服务收费问题产生纠纷的，应通过平等协商或法律途径解决；物业企业应协助社区积极开展活动，定期将小区住户信息反馈给社区，每季度向所在地社区汇报物业管理工作，并协助做好综治、安全等工作；每半年向镇（街道）联席会议汇报物业管理相关工作开展情况；做好物业管理区域内的安全防范工作，对发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主规约行为的，应当予以劝阻、制止；对违反业主规约的行为劝阻、制止无效的，应当在 24 小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在 24 小时内报告当地有关行政主管部门。在承接物业服务或退出物业服务时，应按照规定做好查验和物业管理资料的移交工作；落实 “ 四位一体 ” 机制具体工作职责；积极配合供水供电单位加快推进 “ 一户一表 ” 改造；物业服务企业违反相关法律法规被主管部门责令退出物业项目的，必须严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题。

　　业主应当遵守国家和省市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业，及时缴纳物业服务费用和专项维修资金，业主出现拒缴物业服务费用和专项维修资金的，经物业服务企业催缴仍不缴纳的，法院对物业服务合同纠纷案件，优先适用支付令或小额速裁程序，强化调解，加大执行力度，快速高效处理物业纠纷案件。金融部门要将经法院判决确认属业主恶意欠缴的行为纳入银行个人征信系统，依法采取各种方式督促业主诚信缴费。业主未按约定缴纳物业服务费或专项维修资金的，经物业服务企业举证及所在镇街道证实的，不动产登记部门不予办理当事人的房屋转移登记、抵押贷款等手续。

　　业主禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：损坏房屋承重结构；违法搭建建筑物、构筑物；破坏房屋外貌；擅自改建、占用物业共用部分；损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；排放有毒、有害物质；发出超过规定标准的噪声。业主出现损害公共利益及他人利益的行为并经物业服务企业举证及所在镇街道证实的，相关单位先予停水处理，不动产登记部门不予办理当事人的房屋转移登记、抵押贷款等手续。

　　物业招投标活动。建设单位或业委会应按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《福建省物业管理招投标暂行办法》相关规定选聘物业服务企业。

　　物业行业自律行为。我市物业行业须依托物业协会建立一套行业自律公约，各物业企业必须共同遵守经营服务活动中的行为规则，应当作出履行公约的承诺，针对违反公约的物业企业，由物业行业协会依次对该企业做出责令整改、扣除履约保证金、限制参与招投标活动、限制参评省市示范项目等处置。

　　四、提升市民物业管理意识

　　物业管理宣传是物业管理工作的重点，对提高业主的物业管理认识水平，提升物业管理社会形象，理清行业发展思路都有着十分重要的作用。要进一步提升广大市民的物业管理理念和有偿服务意识，规范物业服务企业经营行为，营造全社会关心、理解、支持物业管理的良好氛围。要充分认识物业管理宣传工作的重要性，明确目标、细化措施，合力营造物业管理宣传工作的新局面，通过制定业主公约准则、介绍法律法规、典型案例分析、解答政策咨询、宣传物管知识、展示企业形象，为物业管理搭建一个全新的宣传载体。利用电视、媒体、网络等途径进行同步宣传，要坚持 “ 正面引导、服务业主、指导企业 ” 的原则，为物业管理营造出客观、公平、正面的舆论氛围。

　　五、建立统筹协调的物业管理机制

　　市物业管理工作领导小组负责物业管理活动的 统筹协调 工作，研究制订物业管理重大政策措施，决策和部署物业管理重要事项，协调解决物业管理重点难点问题，负责建立物业管理信息共享平台，促进现代物业服务业健康快速发展。各镇 （ 街道 ） 按照 “ 重心下移、属地管理 ” 的原则，在各镇 （ 街道 ） 实施物业管理联席会议制度，成立专门机构，配备专职物业管理网格员负责辖区内小区管理工作，发挥镇 （ 街道 ） 以及 （村） 社区扎根基层的优势，实行 “ 四位一体 ” 物业管理机制。

　　晋江市人民政府办公室

　　2016 年 11 月 25 日

　　（此件主动公开）

　　（175）关于加强全市物业管理工作的通知doc.doc公文附件：