为进一步推动园区招商项目落地,加强入驻企业的日常服务管理工作,经研究,泉州半导体高新技术产业园区管委会安溪分园区办事处(以下简称“园区办事处”)拟采用以下方案对园区内标准厂房进行招租及管理。
一、概况
“安溪芯园”A地块标准厂房,位于园区二期用地范围,占地面积约为41.72亩,建设4幢标准厂房,总投资1.52亿元,建筑面积约60504㎡(含办公配套用房面积7761㎡),厂房面积约56136㎡。(其中:1号、2号标准厂房一层层高5.5米,3号、4号标准厂房一层层高7.8米,其他层层高均为4.5米。)
二、入驻条件
(一)项目须符合国家法律法规、产业政策、环保要求等,依法办理了备案、环保、安全、消防和工商、税务登记等手续。符合园区规划和产业布局;具有较大发展潜力和良好发展前景。
(二)项目实施单位须为在安溪县注册的具有独立法人资质的企业。
(三)项目应按协议约定实施建设,厂房交付装修之日起6个月内,确保项目固定资产投资强度达到750元/㎡以上。
(四)企业开出第一张经营性发票之日起,每个生产经营年度周期内(第一个年度周期为第一张经营性发票开具当月至次年的前一个月,合计12个月;第二个年度周期起依此类推测算)纳税额应达75元/㎡以上(含75元/㎡),税赋计算时间为项目投产后第2个会计年度起。
(五)按照国家相关政策法规缴纳各项税费,且企业主体原则上不得有任何违反国家法律法规而受到处罚或失信记录等。
三、入驻方式
(一)提出申请:拟入驻企业向园区办事处提出书面入园申请,并提供项目建议书及备案表(或其他批复文件)、法人代表身份证复印件等相关材料。
(二)项目评审:园区办事处对拟入驻项目生产经营内容进行审查(重点审查经营范围、预估年产值及纳税额、安全、环保措施等是否符合相关规定)。
(三)签订协议:审查通过后,拟入驻项目根据自身生产经营需求向园区办事处提出租用厂房的书面申请,并按照承诺年纳税额高低依次选择具体厂房、楼层(承诺年纳税额相同的,以摇号形式确定选择顺序)。达成一致后,拟入驻项目与园区办事处签订《框架协议书》或《投资协议书》,并与福建安溪产业园开发有限公司(以下简称“园区开发公司”)签订《厂房租赁协议》。
(四)协助入驻:入驻企业需在安溪成立独立核算并向安溪县税务机关纳税的企业法人来负责该项目的实施,并保证在安溪县正常经营期不少于八年。由园区开发公司协助拟入驻项目办理落地审批手续,积极为项目落地提供优质服务。
四、承租条例
(一)承租费用。厂房楼栋租金均价为10元/㎡。具体:
序号 |
层数 |
1号厂房 |
2号厂房 |
3号厂房 |
4号厂房 |
1 |
一层 |
12元/平方米 |
13元/平方米 |
||
2 |
二层 |
11元/平方米 |
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3 |
三层 |
10元/平方米 |
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4 |
四\五层 |
9元/平方米 |
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5 |
六层 |
8元/平方米 |
备注:标准厂房第一年租金稳定不变,一年后根据市场变化情况予以调整。
(二)优惠政策
1.租金补贴。入驻企业实行“三免两减”的租金减免扶持政策。即入驻第1至3年全额减免,第4至5年每年减免50%,先缴后返。具体为:前三年全免期间,企业不必缴纳租金。从第四年起,按季度缴交,租金优惠期间,第一次支付的三个月租金在缴交的次月予以返还,以此类推。
企业装修时间给予半年免租并不计在内,以厂房正式交付后半年后方开始计算首年时间。
2.装修补贴。对入驻企业装修进行补贴(无尘净化车间占比超过50%):
对承诺新增财政贡献达200元/㎡以上的企业予以最高200元/㎡的装修补贴;
对承诺新增财政贡献达500元/㎡以上的企业予以最高500元/㎡的装修补贴;
对承诺新增财政贡献达700元/㎡以上的企业予以最高700元/㎡的装修补贴。
(以装修补贴以及租金减免作为成本,按照5年周期经济贡献县级留成部分平衡略盈原则计算)
装修补贴分3次支付:
a、企业装修材料进场一个月内(以提供材料购买发票或签订施工合同、支付预付款或进度款等作为申请凭证。注:拟申请金额需超过补贴金额)支付30%;
b、企业完成厂房装修,并通过甲方认可的第三方检测机构验收后(以提供合格的厂房装修验收报告书等作为申请凭证)支付40%;
c、企业正式投产一个月内(以企业投产之日起,提供投产证明等材料作为申请凭证)支付30%。
3.设备购买补贴。推动企业采用先进适用的新技术、新设备、新工艺和新标准实施技术改造,对企业在项目建设期内购置生产性设备(含软件、技术)金额(不含增值税)在500万元(含)以上的,竣工投产后由县财政按生产性设备(含软件、技术)投资额20%的比例给予补助,单家企业最高不超过500万元。
设备补贴以企业提供的采购协议、正式税收发票、付款凭证为依据,企业达到规模以上或送审材料符合入规条件方可申请设备补贴。
4.融资补贴。企业在入驻厂房后,因设备采购、厂房装修进行融资贷款,且融资贷款全部用于安溪项目生产经营使用,该笔贷款产生的贷款利息和担保费用由甲乙双方各承担50%,每家企业上限50万元/年,期限3年。
入驻企业生产经营达到既定目标后,对有利于带动形成产业聚集效应的优质龙头企业或承租整栋标准厂房的,经安溪县政府研究决定,可按照“一企一策”原则出台具体承租优惠政策。
(三)其他规定
1.租金于每月前5日内缴纳。入驻企业未经园区办事处同意,不得私自转租或分割出租厂房,不得改变原生产使用功能;如承租方需要续租,须在期满前3个月向园区开发公司提出申请,同等条件下原承租方享有优先承租权。
2.入驻企业承诺遵守投资租赁协议所有规定,自本协议签订之日起15日内在安溪县辖区内注册成立独立核算并向安溪县税务机关纳税的企业法人负责该项目的运作。新公司注册法人必须是原公司法人或股东。入驻企业同意以安溪县园区提供的优惠政策以税收保留在安溪县且持续达成为前提条件,若发生股权变动、公司结构变更或在异地设立分支机构(分公司、子公司)均有义务向安溪县园区报备。
3.企业按照约定入驻投资和缴纳税收,承诺税收不足部分以现金补缴地方经济贡献部分。如连续两年未能达到税收承诺,园区有权单方面解除协议,并追缴企业承诺税收总额的地方经济贡献部分。
4.新注册成立的企业,负责对接政府与企业及运营机构各方权责有关事宜,包括但不限于税收缴纳、补贴分配、运营协调等。
5.入驻企业须与园区公司办理相关手续后,方可进场装修。装修验收后需经安溪县授权部门同意的第三方机构检测,认定装修等级标准。如因交付厂房时间延期,则正式投产日期顺延(企业应及时向安溪县提出书面报告并提供相关证据材料,确定投产顺延的天数)。企业未经安溪县工业园区管委会及园区公司的书面同意不得擅自转租、分租厂房,否则应承担承诺协议约定税收总额的地方经济贡献部分补缴。
五、租赁期限及出售条例
1.租赁期限原则上不超过8年1签,如承租方需要续租,须在协议期届满3个月前向园区办事处提出申请,同等条件下原承租方享有优先承租权。
2.入驻企业须依照《厂房租赁协议》,按时缴交租金。
3.标准化厂房采取先出租后出售方式,考察期1年,园区一期已入驻企业或具有良好发展前景、重要的强链补链等优质企业可缩短考察期,入驻企业考察期内正常生产经营,经考核,符合固定投资额750元/㎡以上、税收连续三年实现75元/㎡以上等入驻要求的,由园区办事处批准,方可出售给入驻企业。厂房出售比例为厂房总面积的60%。
4.厂房产权可分割出售,原则上以整层为单位出售,本《管理办法》出台第一年内,园区标准厂房出售价格稳定不变,第二年开始根据我县市场的变化情况,参照其他工业园区标准厂房出售价格作调整。
5.厂房含税销售均价为2736元/㎡。具体如下:
序号 |
层数 |
1号厂房 |
2号厂房 |
3号厂房 |
4号厂房 |
1 |
一层 |
3630元/平方米 |
3810元/平方米 |
||
2 |
二层 |
2920元/平方米 |
|||
3 |
三层 |
2710元/平方米 |
|||
4 |
四层 |
2540元/平方米 |
|||
5 |
五层 |
2360元/平方米 |
|||
6 |
第六层 |
2180元/平方米 |
备注:承诺固定投资额750元/㎡以上、税收连续三年实现75元/㎡以上等入驻要求的,由园区办事处批准,方具备标准厂房购买权限。
6.入驻企业(项目)可按照前期支付租金总额的50%冲抵厂房购买费用。
7.对有利于带动形成产业聚集效应的优质龙头企业(项目)或购买整栋标准厂房的,经安溪县政府研究决定,可按照“一企一策”原则出台具体购买优惠政策。
六、管理要求
(一)应确保厂房交付之日起6个月完成法律法规要求企业必须履行的所有相关手续,在符合安全、环保等要求的条件下实现投产。
(二)入驻企业应按时交纳租金和物业管理费。
(三)入驻企业生产生活涉及的水、电、通信网络、天然气、环保、垃圾、污水等相关费用由园区开发公司按约定标准及租用厂房建筑面积大小按月收取。收取物业管理费,用于厂房公用设备设施和公共场所的维护、保养与管理、园区日常运营管理。园区公共电费、水费、电梯维护费由入驻企业按租赁面积分摊。
(四)入驻企业应当执行园区安全生产管理制度。
七、第三方引荐奖励费用
为扩大招商选资范围,择优选商,鼓励第三方服务机构引荐优秀企业入驻。对于履行项目引荐职责,提供真实有效的项目投资信息,成功推动投资项目实现签约(不含框架协议)落地的招商服务机构,给予招商奖励费用。
招商服务机构自企业项目正式入驻园区(以厂房正式交付)之日起至企业在正式投产后的前两个完整纳税年度内,需负责对入驻企业的履约监管和履约责任,如入驻企业发生违约行为,须负责追究入驻企业违约责任,协助园区追缴补助和地方政府税收留存部分;且需无条件补位招商。其中:
1.奖励标准具体如下:
(1)企业满足入驻要求,且承诺税收不少于200元/㎡,给予最高15元/㎡招商奖励。
(2)企业满足入驻要求,且承诺税收不少于500元/㎡,给予最高35元/㎡招商奖励。
2.奖励办法具体如下:
(1)企业正式签订投资协议以及厂房租赁协议,并缴纳履约保证金后,支付30%;(以企业履约金缴交单等作为凭证);
(2)企业完成装修、设备调式完毕,进行投产后,支付30%;(以装修完工验收报告、投产证明等材料作为凭证);
(3)企业入规入统后,支付30%;(以上规入统证明等
作为凭证);
(4)企业完成协议约定前两年地方税收留存任务后,
支付10%。(以企业实际完成留存税收任务等作为凭证)
八、退出或终止机制
(一)经营年限:企业入驻后,必须保证生产经营年限不少于8年,由于客观原因需终止租赁合同的,须提前半年书面告知园区办事处。
(二)清退条款:入驻企业有下列情形之一的,园区办事处有权解除框架协议或投资协议;园区开发公司有权解除或终止厂房租赁合同,并要求标准厂房完整保留功能现状(不得有任何故意人为损坏)或恢复原始交付状况,一切损失由入驻企业自行承担(若企业于正式投产前违约,需返还所有已享受奖励补贴政策资金;若企业于正式投产后违约,则需现金补齐企业承诺税收总额的地方经济贡献部分。)
1.厂房交付之日起3个月内未开展实质性进场施工的;
2.未告知并报请经办事处同意,擅自改变约定的厂房生产功能、生产内容或主要产品的;
3.未告知并报请经办事处同意,擅自变更实际经营主体或实控人的;
4.未告知并报请办事处同意,擅自将承租厂房整体或分割出租给其他第三方生产经营的;
5.拖欠租金或其他费用(保证金、物业费等)等超过6个月;
6.未按规范进行装修,影响到建筑结构安全的;或是没有按照相关规定购买厂房保险的;
7.固定投资额未达750元/㎡以上、年税收未达75元/㎡及以上;
8.已停止实质性生产经营活动(包括但不限于连续3个月没有开具经营性发票或是连续6个月生产用电量低于正常生产年份月平均用电量的30%等情况);
9.未按照国家相关政策法规规定,及时缴纳各项税费等;
10.没有严格落实《安全生产法》《中华人民共和国环境保护法》等相关规定,生产场所或工艺存在重大安全、环保隐患而拒不及时整改的;一个生产年度内受到安监或环保部门两次以上处罚的;连续两次发生安全或环保事故时间间隔少于365天的。
(三)其他规定:入驻企业正常生产经营期间,因国家产业政策调整被列入国家强制淘汰行业而造成停产停业的,入驻企业不必清退或返还此前享受的优惠措施或现金奖励。若因企业自身经营管理或市场变化等原因而达不到经营年限的情况,园区办事处有权在企业没达到承诺事项的年度立即停止兑现相关优惠奖励;企业实际停产停业后,应在收到终止租赁合同的书面通知之日起2个月内,缴纳完租金及水、电等所有费用后,腾空并交还标准厂房。
九、其他规定
本《管理办法》及文中所述《框架协议书》或《投资协议书》最终解释权属于园区办事处,《标准厂房租赁合同》最终解释权属于园区开发公司,本办法有效期2年。
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