- 索 引 号：QZ00101-1300-2015-00127
- 备注/文号：泉政办〔2015〕112号
- 发布机构：泉州市人民政府办公室
- 公文生成日期：2015-11-18
泉州市人民政府办公室关于印发在中心
市区国有土地上对未经登记建筑调查认定
处理意见和实施房屋征收补偿指导意见的通知
鲤城区、丰泽区、洛江区人民政府，泉州开发区管委会，市直有关单位：
《在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定和处理的意见》、《在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
在中心市区国有土地上对未经登记
建筑调查认定和处理的意见
为规范中心市区国有土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》等有关规定，结合中心市区的实际情况，制定本意见。
一、适用范围和基本原则
在鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区国有土地上的房屋征收中对未经登记的建筑调查、认定和处理工作，适用本意见。
未经登记的建筑调查、认定和处理工作应当遵循尊重历史、实事求是和公开、公平、公正的原则。
二、工作职责
房屋征收项目所在地的区人民政府（含泉州开发区管委会，下同）负责组织相关部门成立调查、认定和处理工作小组对未经登记建筑进行调查、认定和处理。
行政执法、国土、住建、城乡规划、工商、税务等有关部门应当依照各自职责，相互配合，共同做好对未经登记建筑的调查、认定和处理工作。各街道办事处、社区应协助做好相关工作。
三、工作程序
（一）对调查登记结果中发现的未经登记的建筑，予以图示清楚，留存影像资料，固定证据。
（二）对确定为未经登记的建筑的，在征收范围内予以公布，并告知被征收人举证的期限、权利和义务。
（三）被征收人在规定的时间内举证，提供户口簿、土地及房屋权属来源证明等相关材料，并对提供的材料真实性负责。被征收人未在规定的时间内举证的，视为放弃举证权利。
（四）组织有关部门进行评审并填写《未经登记的建筑调查认定和处理意见表》，并对未经登记的建筑的权属、区位、用途、性质、建筑面积等情况进行认定，加盖项目所在地区人民政府的认定处理专用章，作出认定处理意见。
（五）将认定处理意见送达被征收人，告知其享有提出异议的权利和期限，并在征收范围内进行公示。
（六）被征收人对认定处理意见有异议的，书面提出异议。
（七）对被征收人提出异议的处理意见，组织有关部门进行复核，并作出复核结果。
（八）将认定处理意见复核结果送达被征收人，并告知被征收人若仍存在争议，可通过司法途径解决，但不影响认定处理意见复核结果的执行。
（九）按照认定处理意见依法对未经登记的建筑进行处理。
四、古城区未经登记建筑认定和处理标准
（一）古城区范围
“古城区”范围为：鲤城区东门环城河、温陵路（不含北段）、乌岸头以西，破腹沟以东，泉州大桥、防洪堤以北，城西环路、城北路以南的规划区域。具体以2009年2月泉州市城乡规划局出具泉州市古城保护整治规划（用地布局规划图）为准。
（二）可认定为合法建筑的情形
古城区范围内未经登记的建筑有下列情形之一的，可以认定为合法建筑，按房屋征收的有关规定予以补偿：
1.持有各历史时期的房地产契证；
2.持有人民政府核发的公定契证；
3.持有有权部门批准基建手续的房屋。
（三）未经批准改扩建的未经登记建筑的认定处理标准
古城区范围内持有房地产契证但未经批准在原契证用地面积内进行改扩建的房屋，被征收人在征收决定规定的签约期限内签定协议并搬迁的，可本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：
1.1984年1月5日国务院《城市规划条例》颁布实施前基建的，一层建筑面积按100%给予补偿；二层、三层按建筑面积不超过95%给予补偿；
2.1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施后至1991年7月13日《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施前基建的，可按建筑面积不超过95%给予补偿；
3.1991年7月13日《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施后至1992年元月泉州市人民政府《关于处理市区历年违法建设规定的决定》（泉政办〔1992〕05号）实施前基建的，可按建筑面积不超过90%给予补偿；
4.1992年元月泉州市人民政府《关于处理市区历年违法建设规定的决定》（泉政办〔1992〕05号）实施后至2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》（泉政文〔2004〕277号）实施前基建的，三层以下的（含三层）可按建筑面积不超过85%给予补偿；
5.2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》（泉政文〔2004〕277号）实施后未经批准基建的房屋，按照《泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》（泉委办发〔2014〕16号）进行处置。其中，对2004年10月1日至2008年航拍图（数字化地图）前基建的房屋，可给予一定的材料补贴。材料补贴标准由各区人民政府自行确定。
（四）未经登记的经营性用房的认定处理标准
未经规划部门批准或房屋所有权证未记载为经营性用房、房屋契证未记载为店屋的，擅自将位于城市主次干道或主要支路临街底层合法住宅改为经营性用房的，持有工商税务管理部门核发的有效营业执照且征收时仍在从事经营活动的，能在房屋征收决定规定的期限内签定协议并搬迁腾空的，本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理，但分户评估时应按政府公布的基准地价扣除住宅用地与商业用地之间的差价：
1.1991年7月13日《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施前，已将临街底层合法住宅改为经营性用房的，可以原房屋建筑结构临街底层第一自然间（进深不得超过8米）建筑面积的95%认定经营性用房给予补偿。
2.1991年7月13日《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施前，已将临街底层合法住宅改为经营性用房的，可以原房屋建筑结构临街底层第一自然间（进深不得超过8米）建筑面积的90%认定经营性用房给予补偿。
3.1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施后，将临街底层合法住宅改为经营性用房的，一律按住宅房屋给予补偿，但可以根据现持有的工商、税务等有效执照，原房屋建筑结构临街底层第一自然间（进深不得超过8米）建筑面积给予一次性终止经营补贴。一次性终止经营补贴标准由各区人民政府在发布项目征收决定时，根据实际情况制定。
五、非古城区未经登记建筑认定和处理标准
（一）非古城区范围
指除古城区范围外，鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区辖区。
（二）可认定给予补偿的情形
未经登记的建筑有下列情形之一的，且属一户一宅对象的住宅房屋，三层以下部分（含三层）可按原批准面积给予补偿：
1.“土改”时县级以上人民政府颁发的《土地房产所有证》记载的住宅房屋；
2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级批准基建的住宅房屋；
3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施前，经县级政府批准使用耕地基建的或经乡（镇）级政府批准使用空闲杂地基建的住宅房屋；
4.1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施后，经泉州市城乡规划行政主管部门批准基建的住宅房屋；
5.持有市、区土地清查手续及发票（原件）的房屋；
6.征收属市（县、区）政府建设项目二次安置自建的房屋；
7.征收属市委、市政府定点新村建设、旧村改造项目自建的房屋；
8.根据市（区）委办、市（区）政府办《泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》（泉委办发〔2014〕16号）文的规定，补办基建审批手续的房屋。
（三）基建手续不完整的未经登记建筑的认定处理标准
对于基建手续不完整的未经登记建筑，但属一户一宅对象的住宅房屋，被征收人在征收决定规定的签约期限内签定协议并搬迁的，可本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：
1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建的，或已缴交土地款的住宅房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过95%给予补偿；
2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级同意，但未经县级以上人民政府批准使用耕地进行基建的，或只经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意使用空闲杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过90%给予补偿；
3.1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施后至2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》（泉政文〔2004〕277号）前，经大队（村委会）、乡（镇）二级同意，使用原有宅基地、村内空闲地或杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过85%给予补偿。
4.2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》（泉政文〔2004〕277号）实施后基建的房屋，按照市委办、市政府办《泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》（泉委办发〔2014〕16号）进行处置。其中，对2004年10月1日至2008年航拍图（数字化地图）前基建的房屋，可给予一定的建筑材料费补贴。建筑材料费补贴标准由各区人民政府在发布项目征收决定时，根据实际情况制定。
六、其他
（一） 未经批准改扩建或基建手续不完整的未经登记建筑的认定处理以三层（含三层）为限，三层以上部分一律不认定为可补偿面积，按期签定协议并搬迁的，根据违法的不同年份、不同情况给予材料费补贴。
（二） 未登记建筑的认定，应严格以市规划部门地形图、航拍图、数字化地图为依据。四层（含四层以上）被征收房屋的认定必须在未经登记建筑处理意见表上载明地形图及2003年和2008年航拍图数字化地图记载情况。
七、本意见自颁布之日起实施。本意见施行前已依法取得房屋拆迁许可证或市、区人民政府依法作出征收决定的项目，继续沿用原有规定办理。本意见施行后由市、区人民政府依法作出征收决定的项目适用本意见。
在中心市区国有土地上
实施房屋征收补偿的指导意见
为推进我市中心市区国有土地上房屋征收补偿工作，保障被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》等法律、法规的规定，特制定本指导意见。
一、在房屋征收中鼓励实行货币补偿
（一）合理确定货币补偿价格。被征收房屋货币补偿总额包括被征收房屋价值补偿、被征收人搬迁补偿、临时安置补偿及相关奖励款项等。
被征收房屋价值由选定的有资质的房地产估价机构依法评估确定。
（二）建立完善的房地产评估案例库制度。由市住房和城乡建设局牵头组织建立房地产评估案例库，完善房屋评估基础资料。
（三）加大货币补偿方式的奖励力度。
1.对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，房屋征收部门可以给予每产权户最高5万元（公寓型住宅每产权户最高3万）的按期搬迁奖励。“产权户”的认定标准以有效的土地使用权契证或房屋所有权契证为计户依据。
2.对在签约期限内全部选择货币补偿方式、签订协议并搬迁的被征收人，房屋征收部门可以给予每平方米不超过被征收住宅房屋评估价值单价20%的货币补偿方式奖励；被征收房屋属非住宅房屋的，房屋征收部门可以给予每平方米不超过被征收非住宅房屋评估价值10%的货币补偿方式奖励。具体奖励幅度由市、区人民政府根据各自房屋征收项目的区位和实际情况自行制定。
（四）加大对困难群体的扶助力度。属民政部门认定的低保对象且在中心市区无其他住房的被征收人，其选择货币补偿方式，若其被征收房屋人均建筑面积不足20平方米，则被征收房屋价值补偿款按人均建筑面积20平方米补足。
前款所称的“人均”的计算公式为：人均建筑面积=认定的可以补偿建筑面积÷征收决定作出前被征收房屋户口簿记载的人口数（被征收房屋户口簿记载的人口需为被征收房屋所有权人的直系亲属且为常住人口）。
（五）加大对被征收人购房自住的扶助力度。被征收人全部选择货币补偿的，可以按以下条件选择向房屋征收部门申请相应的购房补助（购房补助标准以本意见第10条允许被征收人选择产权调换的面积为上限）。房屋征收部门应当按照房屋征收货币补偿数额，足额提存购房补助款，提存期限为2年。
1.符合住房保障条件的被征收人，选择货币补偿并申请经济适用住房或限价商品住房的，无需轮侯，直接给予优先保障。其选择货币补偿所获得的补偿款不计入家庭资产，其自领取房屋征收补偿款并在房屋征收决定规定的签约期限届满之日起2年内购买经济适用住房或限价商品住房的，可以凭购房发票向房屋征收部门申请购房补助，购房补助标准为被征收房屋每平方米价值补偿单价的5%×新购经济适用住房或限价商品住房建筑面积（新购经济适用住房或限价商品住房建筑面积若超过被征收房屋建筑面积，以被征收房屋建筑面积计算）。
2.选择货币补偿的被征收人，自领取房屋征收补偿款并在房屋征收决定规定的签约期限届满之日起1年内在中心城区购买普通商品住房（含二手房）的，可以凭购房发票向房屋征收部门申请购房补助，购房补助标准为被征收房屋每平方米价值补偿单价的10%×新购商品住房建筑面积（新购商品住房建筑面积若超过被征收房屋建筑面积，以被征收房屋建筑面积计算）。
3.选择货币补偿的被征收人，自领取房屋征收补偿款并在房屋征收决定规定的签约期限届满之日起2年内选择购买市保障性安居工程建设运营有限公司所统筹的房源，可以凭购房合同向房屋征收部门申请购房补助，购房补助标准为被征收房屋每平方米价值补偿单价的10%×新购商品住房建筑面积（新购商品住房建筑面积若超过被征收房屋建筑面积，以被征收房屋建筑面积计算）。
（六）对被征收人购房自住加强信贷支持。被征收人全部选择货币补偿的，其获得的货币补偿款不足以购买普通自住住房而需申请贷款的，除有未结清的住房按揭贷款外，不论其名下有几套房产，均享受首套房信贷政策优惠。各商业银行应当加快受理、审批，优先予以放款。
（七）对被征收人购房自住给予契税优惠。被征收人在签订货币补偿协议后，重新购置普通住房自住的，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
（八）切实解决被征收人直系（孙）子女入学入托事宜。选择货币补偿的被征收人，自房屋征收决定规定的签约期限届满之日起5年内，可以凭房屋征收补偿协议办理其直系（孙）子女在原被征收房屋所在片区的公办初中、小学、幼儿园入学入托等事宜，市、区人民政府应当优先予以保障。
二、依法开展房屋产权调换工作
（一）依法实行房屋等价置换。被征收人选择房屋产权调换的，依法实行等价置换，以被征收房屋评估价值和安置房评估价值，实施两者的价值置换，并按照“多还少补”的原则结算差价。
（二）严格按“一户一宅”原则确定产权调换面积。根据《土地管理法》《城乡规划法》等法律法规中“一户一宅”的有关规定，对被征收房屋可以选择产权调换的面积严格界定，合理控制被征收人选择房屋产权调换的面积。原则上被征收房屋选择产权调换的部份以用地面积120㎡（使用山坡地或杂地建设的房屋，其认定可以产权调换的用地面积最高为150㎡），建筑层数三层以内（含三层）为限，超过部分实行货币补偿。
（三）加快构建安置房源信息平台。市保障性安居工程建设运营有限公司要及时搭建安置房源信息平台，适时统筹存量安置房或低于市场价格的合适商品房源，并在安置房源信息平台上公布，供被征收人选购。
三、严格未经登记建筑的认定处理
（一）全面开展未登记房屋的登记工作。根据省政府办公厅《关于印发福建省加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案的通知》（闽政办〔2014〕167号）等有关规定，在中心市区全面推进对未登记用地和房屋的清查、登记工作。
（二）依法开展未登记建筑的调查和认定处理工作。在房屋征收决定作出前，市、区人民政府应当依法组织有关部门对未登记房屋进行调查认定处理。各有关部门应当按照《在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定和处理的意见》进行认定处理。
四、全面推进房屋征收阳光补偿
（一）构建房屋征收信息平台。市住房和城乡建设局应当牵头研发构建全市统一的房屋征收电子信息系统，通过电子签约，实现动态监管，使补偿信息更加公开、透明，切实保障被征收群众的知情权。各区应当全面推广运用房屋征收电子信息系统，推进房屋征收补偿公平化、透明化。
（二）建立中心市区房屋征收补偿考核机制。市政府建立中心市区房屋征收补偿工作考核机制，对各有关职能部门在房屋征收与补偿过程中履行各自职责情况加强年度考核。
五、适用范围
本指导意见自颁布之日起实施，适用于鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区范围内国有土地上的房屋征收项目。本指导意见施行前已依法取得房屋拆迁许可证或市、区人民政府依法作出征收决定的项目，继续沿用原有规定办理。本指导意见施行后由市、区人民政府依法作出征收决定的项目适用本指导意见。
扫一扫在手机上查看当前页面
闽公网安备：35050302000183号
