今年1月27日，我市出台《关于进一步加强农村村民住宅用地管理的通知》，请问赖局长，这份文件的出台，对我市广大农村村民朋友带来哪些实实在在的好处？

这份《通知》对切实解决农村村民住房用地难问题，保障农村村民“住有所居”提出了五个方面的具体要求，促进依法保障农村村民住房合法权益。  

一是进一步明确了农村村民住宅用地申请范围。除现有法律法规政策已经规定的城市、县城和小城镇所在地的城镇规划区内禁止批准个人建单家独院住宅的用地申请外，各县（市、区）均不得擅自暂停或停止审批在城市、县城和小城镇所在地的城镇规划区外的镇乡、村庄的农村村民住宅用地申请（包括农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅申请）。

二是要合理保障农村村民住房建设需求。在城镇规划区内，各县（市、区）应将符合条件的农村村民住宅纳入危旧房改造、石结构房屋改造计划，有序实施成片改造，集中安置；对于短期内（5年内）未能纳入成片改造的农村村民住宅，不得以属于镇区规划范围或已列入拆迁计划等为由，简单搞“一刀切”，限制农村村民翻建自有住房，对符合申请条件的居住困难户，可以批准就地翻建。

三是严格遵循“先规划、后建设”的原则。要求各县（市、区）在2015年2月底前完成乡镇、村庄规划。市政府每年从省预下达的年度农用地转用指标中单列5%，专项作为农村村民住房用地指标。同时，一律不得以未编制或修编规划为由不予审批村民建房和住宅用地。

四是要切实减轻村民建房用地负担。村民住宅用地申请审批除按规定缴纳土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取其他行政事业性收费。村民经批准使用集体土地建设住宅的，只需按照规定向农村集体经济组织或村委会缴纳土地补偿费用，属于原址翻建或新建住宅后退出原有旧宅的，不缴纳土地补偿费用。

五是村民退出旧宅基地可获补偿。研究制定旧宅基地退出补偿安置办法，对村民退出的旧宅基地可按建房成本给予适当补偿。

为什么房改房该幢楼业主首次办理土地初始分割登记（即第一次办理土地证）时要提供该幢楼的总建筑面积？

这是因为涉及土地分摊系数的问题，具体讲就是一平方米的建筑面积可以分摊到多少的土地面积，比如这幢楼总占地面积为600平方米，如果总建筑面积为3000平方米，那么分摊系数为600/3000=0.2,就是一平方米的建筑面积可以分摊到0.2平方米的土地面积; 如果总建筑面积为3600平方米，那么分摊系数为600/3600=0.1667,就是一平方米的建筑面积可以分摊到0.1667平方米的土地面积，这样,同样是一套建筑面积100平方米的房屋,因分摊系数不同,应分摊的土地面积就不同,一套为20平方米,另一套则为16.67平方米,相差3.33平方米。

房屋总建筑面积及各分户产权面积以房产登记机构确认的数字为依据。

为什么商品房首次办理土地使用权初始分割登记时一般要由开发商统一收集相关资料代为办理？

这是因为小区商品房首次办理分户土地证时，土地登记机构必须复核房地产开发商的用地、规划、建设等相关手续是否完整和符合要求，比如建筑容积率是否超过《国有建设用地使用权出让合同》的约定，如果超过，是否符合城市规划要求，经过规划部门的审批，与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，补交土地出让金等。土地登记机构就要求首次办理商品房分户土地证时必须提交相关材料予以复核，比如：《国有土地使用证》总证、《国有建设用地使用权出让合同》、《房屋产权总登记》项目通知书、《工程建设竣工验收意见书》、《规划验收意见书》、《规划设计条件》、宗地图等。

业主个人难以取得以上材料，这是其一；其二，如果不符合相关要求，开发商就必须整改，补办相应的手续，直至符合要求；第三，办理商品房分户土地证时必须同时分割注销《国有土地使用证》总证中相应的土地面积，《国有土地使用证》总证一般由开发商持有。

如果较早开发的小区，找不到原开发商的，为了解决历史遗留的问题，建议由小区业主委员会牵头，提交上述相关材料。

农村宅基地超规定标准的面积如何处理？

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

土改时政府颁发的土地证是否仍然有效？

根据《中华人民共和国土地改革法》规定，土改完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。土地制度改前的土地契约，一律作废。该规定是国家向农民颁发土地证的法律依据。1982年《宪法》颁布后，我国的土地所有制形式明确规定为社会主义公有制，即全民所有制和群众集体所有制，并明确规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的除外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其它形式非法转让土地。自此，我国的土地已经不存在私人所有的形式。根据1995年原国家土地管理局颁布《确定土地所有权和使用权的若干规定》的规定，土改时分给农民并颁发了土地所有证的土地，可以作为农民集体所有土地的确权依据。

但是，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第52条的规定，对空闲或房屋倒塌、折除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定土地使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。